Primera ley estatal reguladora del derecho a la vivienda: modificaciones en IRPF e IBI

La Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, en el ámbito fiscal, reúne incentivos y penalizaciones fiscales, mediante la modulación del incremento de la reducción por alquiler de vivienda en el IRPF cuando concurran determinados requisitos, e introduce recargos en el IBI, en función del tiempo de desocupación y del número de viviendas desocupadas del mismo propietario en el término municipal.

La Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, configura políticas destinadas a satisfacer el derecho de acceso a una vivienda digna y adecuada: establece incentivos para el alquiler de viviendas; define conceptos como el de gran tenedor, vivienda asequible incentivada, zonas de mercado residencial tensionado; establece un régimen de protección pública permanente; así como la obligación de información anual por parte de la Administración de las viviendas desocupadas, de la demanda de vivienda y del parque público de vivienda.

En el ámbito fiscal, se aúnan incentivos y penalizaciones fiscales, mediante la modulación del incremento de la reducción por alquiler de vivienda en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas siempre que concurran determinados requisitos y la introducción de recargos en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles en función del tiempo de desocupación y del número de viviendas desocupadas del mismo propietario en el término municipal.

REDUCCIÓN EN IRPF POR ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA

Se modifica, a partir de 1 de enero de 2024, la reducción por los arrendamientos de inmuebles destinados a vivienda, para los arrendamientos celebrados a partir del 26 de mayo de 2023.

La Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda (BOE 25-5-2023), introduce una serie de modificaciones en el artículo 23 LIRPF, modulando la actual reducción del 60 % en el rendimiento neto del alquiler de vivienda, con el objetivo de estimular el alquiler de la vivienda aprecios asequibles.

De esta manera, a partir del 1 de enero de 2024, el porcentaje de reducción de los contratos de arrendamiento de vivienda, celebrados a partir del 26 de mayo de 2023, deja de ser un porcentaje fijo de 60 %, pasando a ser del 50 %, que podrá incrementarse hasta el 90 % en el caso de que se firmen nuevos contratos en zonas de mercado residencial tensionado con una reducción de al menos un 5 % sobre el contrato anterior.

Las zonas de mercado residencial tensionado a las que podrá resultar de aplicación las nuevas reducciones serán recogidas en una resolución que, de acuerdo con lo dispuesto en la legislación estatal en materia de vivienda, apruebe el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda urbana.

Modulación porcentual de la reducción del IRPF

Conforme a la nueva regulación que se aplicará por primera vez en el ejercicio 2024, el rendimiento neto positivo se reducirá en los siguientes porcentajes:

a) 90 % cuando se hubiera formalizado por el mismo arrendador un nuevo contrato de arrendamiento sobre una vivienda situada en una zona de mercado residencial tensionado, en el que la renta inicial se hubiera rebajado en más de un 5 % en relación con la última renta del anterior contrato de arrendamiento de la misma vivienda, una vez aplicada, en su caso, la cláusula de actualización anual del contrato anterior.

b) 70 % cuando se produzca alguna de las circunstancias siguientes:

1. Que el contribuyente hubiera alquilado por primera vez la vivienda, siempre que ésta se encuentre situada en una zona de mercado residencial tensionado y el arrendatario tenga una edad comprendida entre 18 y 35 años. Cuando existan varios arrendatarios de una misma vivienda, esta reducción se aplicará sobre la parte del rendimiento neto que proporcionalmente corresponda a los arrendatarios que cumplan los requisitos mencionados.

2. Cuando el arrendatario sea una Administración Pública o entidad sin fines lucrativos a las que sea de aplicación el régimen especial regulado la Ley 49/2002, de 23 de diciembre, que destine la vivienda al alquiler social con una renta mensual inferior a la establecida en el programa de ayudas al alquiler del plan estatal de vivienda, o al alojamiento de personas en situación de vulnerabilidad económica a que se refiere la Ley por la que se establece el ingreso mínimo vital, o cuando la vivienda esté acogida a algún programa público de vivienda o calificación en virtud del cual la Administración competente establezca una limitación en la renta del alquiler.

c) 60 % cuando, no cumpliéndose los requisitos de las letras anteriores, la vivienda hubiera sido objeto de una actuación de rehabilitación que hubiera finalizado en los dos años anteriores a la fecha de la celebración del contrato de arrendamiento.

d) 50 %, en cualquier otro caso.

Cumplimiento de los requisitos para aplicar las nuevas reducciones

Los requisitos señalados deberán cumplirse en el momento de celebrar el contrato de arrendamiento, siendo la reducción aplicable mientras se sigan cumpliendo los mismos.

Estas reducciones sólo resultarán aplicables sobre los rendimientos netos positivos que hayan sido calculados por el contribuyente en una autoliquidación presentada antes de que se haya iniciado un procedimiento de verificación de datos, de comprobación limitada o de inspección que incluya en su objeto la comprobación de tales rendimientos.

Autoliquidaciones en las que no pueden aplicarse estas reducciones

No podrán aplicarse respecto de la parte de los rendimientos netos positivos derivada de ingresos no incluidos o de gastos indebidamente deducidos en la autoliquidación del contribuyente y que se regularicen en alguno de los procedimientos citados en el apartado anterior, incluso cuando esas circunstancias hayan sido declaradas o aceptadas por el contribuyente durante la tramitación del procedimiento.

Deben cumplirse requisitos de renta del alquiler

No podrán aplicarse las nuevas reducciones incrementadas en relación con aquellos contratos de arrendamiento que incumplan lo dispuesto en el artículo 17.6 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Este artículo 17.6 LAU regula la determinación de la renta en los contratos de arrendamiento de viviendas ubicadas en una zona de mercado residencial tensionado, que deberá cumplir los siguientes requisitos:

1. La renta pactada al inicio del nuevo contrato no podrá exceder de la última renta de contrato de arrendamiento de vivienda habitual que hubiese estado vigente en los últimos 5 años en la misma vivienda, una vez aplicada la cláusula de actualización anual de la renta del contrato anterior, sin que se puedan fijar nuevas condiciones que establezcan la repercusión al arrendatario de cuotas o gastos que no estuviesen recogidas en el contrato anterior.

2. Únicamente podrá incrementarse, más allá de lo que proceda de la aplicación de la cláusula de actualización anual de la renta del contrato anterior, en un máximo del 10 % sobre la última renta de contrato de arrendamiento de vivienda habitual que hubiese estado vigente en los últimos 5 años en la misma vivienda, cuando se acredite alguno de los siguientes supuestos:

a) Cuando la vivienda hubiera sido objeto de una actuación de rehabilitación en los términos previstos en el artículo 41.1, que hubiera finalizado en los 2 años anteriores a la fecha de la celebración del nuevo contrato de arrendamiento.

El RIRPF establece que tienen la consideración de rehabilitación, las actuaciones subvencionadas en materia de rehabilitación de viviendas y las que tengan por objeto principal la reconstrucción de la vivienda mediante la consolidación y el tratamiento de las estructuras, fachadas o cubiertas y otras análogas siempre que el coste global de las operaciones de rehabilitación exceda del 25 % del precio de adquisición si se hubiese efectuado ésta durante los 2 años inmediatamente anteriores al inicio de las obras de rehabilitación o, en otro caso, del valor de mercado que tuviera la vivienda en el momento de dicho inicio.

b) Cuando en los 2 años anteriores a la fecha de la celebración del nuevo contrato de arrendamiento se hubieran finalizado actuaciones de rehabilitación o mejora de la vivienda en la que se haya acreditado un ahorro de energía primaria no renovable del 30 %, a través de sendos certificados de eficiencia energética de la vivienda, uno posterior a la actuación y otro anterior que se hubiese registrado como máximo dos años antes de la fecha de la referida actuación.

c) Cuando en los 2 años anteriores a la fecha de la celebración del nuevo contrato de arrendamiento se hubieran finalizado actuaciones de mejora de la accesibilidad, debidamente acreditadas.

d) Cuando el contrato de arrendamiento se firme por un periodo de 10 o más años, o bien, se establezca un derecho de prórroga al que pueda acogerse voluntariamente el arrendatario, que le permita de manera potestativa prorrogar el contrato en los mismos términos y condiciones durante un periodo de 10 o más años.

Zonas de mercado residencial tensionado

El texto de la Ley de vivienda contempla la declaración de zonas de mercado residencial tensionado, que podrán efectuar las Administraciones competentes en materia de vivienda a los efectos de orientar las actuaciones públicas en materia de vivienda en aquellos ámbitos territoriales en los que exista un especial riesgo de oferta insuficiente de vivienda para la población, en condiciones que la hagan asequible para su acceso en el mercado, de acuerdo con las diferentes necesidades territoriales. Dicha declaración requerirá la elaboración de una memoria que justifique, a través de datos objetivos y fundamentada en la existencia de un especial riesgo de abastecimiento insuficiente de vivienda para la población residente, incluyendo las dinámicas de formación de nuevos hogares, en condiciones que la hagan asequible, por producirse una de las circunstancias siguientes:

— Que la carga media del coste de la hipoteca o del alquiler en el presupuesto personal o de la unidad de convivencia, más los gastos y suministros básicos, supere el 30 % de los ingresos medios o de la renta media de los hogares.

— Que el precio de compra o alquiler de la vivienda haya experimentado en los cinco años anteriores a la declaración como área de mercado de vivienda tensionado, un porcentaje de crecimiento acumulado al menos tres puntos porcentuales superior al porcentaje de crecimiento acumulado del índice de precios de consumo de la comunidad autónoma correspondiente.

Régimen transitorio para la aplicación de las nuevas reducciones

Los contratos de arrendamiento celebrados antes del 26 de mayo de 2023 seguirán aplicando la reducción del 60 % los rendimientos netos positivos de capital inmobiliario.

Una nueva disposición transitoria trigésima octava LIRPF, con el título «Reducción aplicable a determinados arrendamientos de viviendas», establece que a los rendimientos netos positivos de capital inmobiliario derivados de contratos de arrendamiento de vivienda que se hubieran celebrado con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley por el Derecho a la Vivienda les resultará de aplicación la reducción prevista en el apartado 2 del artículo 23 LIRPF en su redacción vigente a 31 de diciembre de 2021.

PENALIZACIONES EN EL IBI A LAS VIVIENDAS VACÍAS

La Ley por el derecho a la vivienda modula el recargo a los inmuebles de uso residencial desocupados con carácter permanente en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles, modificando el artículo 72.4 de la Ley de Haciendas locales, a partir del 26 de mayo de 2023.

Se establece una modulación del recargo actualmente situado en el 50 % de la cuota líquida del IBI que podrá alcanzar el 150 %, en función del tiempo de desocupación y del número de viviendas desocupadas del mismo titular en el término municipal. El recargo podrá aplicarse a aquellas viviendas vacías durante más de 2 años, con un mínimo de 4 viviendas por propietario, salvo causas justificadas de desocupación temporal, tasadas por la Ley, establecido el propio artículo la definición de inmueble desocupado con carácter permanente.

Tipos aplicables a bienes urbanos de uso residencial

Los ayuntamientos podrán establecer, para los bienes inmuebles urbanos, excluidos los de uso residencial, tipos diferenciados atendiendo a los usos establecidos en la normativa catastral para la valoración de las construcciones (dentro de los límites establecidos en el artículo 72 de la Ley de Haciendas Locales).

Cuando los inmuebles tengan atribuidos varios usos se aplicará el tipo correspondiente al uso de la edificación o dependencia principal.

Dichos tipos solo podrán aplicarse, como máximo, al 10 % de los bienes inmuebles urbanos del término municipal que, para cada uso, tenga mayor valor catastral, a cuyo efecto la ordenanza fiscal del impuesto señalará el correspondiente umbral de valor para todos o cada uno de los usos, a partir del cual serán de aplicación los tipos incrementados.

Definición de inmueble desocupado con carácter permanente

A efectos de la aplicación de los recargos, tendrá la consideración de inmueble desocupado con carácter permanente aquel que cumpla los siguientes requisitos

— Permanezca desocupado, de forma continuada y sin causa justificada, por un plazo superior a 2 años, conforme a los requisitos, medios de prueba y procedimiento que establezca la ordenanza fiscal.

— Y pertenezcan a titulares de 4 o más inmuebles de uso residencial.

La declaración municipal como inmueble desocupado con carácter permanente exigirá la previa audiencia del sujeto pasivo y la acreditación por el Ayuntamiento de los indicios de desocupación, a regular en dicha ordenanza, dentro de los cuales podrán figurar los relativos a los datos del padrón municipal, así como los consumos de servicios de suministro.

Recargos aplicables

a) Tratándose de inmuebles de uso residencial que se encuentren desocupados con carácter permanente, los ayuntamientos podrán exigir un recargo de hasta el 50 % de la cuota líquida del impuesto.

b) El recargo podrá ser de hasta el 100 % de la cuota líquida del impuesto cuando el periodo de desocupación sea superior a 3 años, pudiendo modularse en función del periodo de tiempo de desocupación.

c) Los ayuntamientos podrán aumentar el porcentaje de recargo que corresponda con arreglo a lo señalado anteriormente en hasta 50 puntos porcentuales adicionales en caso de inmuebles pertenecientes a titulares de 2 o más inmuebles de uso residencial que se encuentren desocupados en el mismo término municipal.

El recargo, que se exigirá a los sujetos pasivos de este tributo, se devengará el 31 de diciembre y se liquidará anualmente por los ayuntamientos, una vez constatada la desocupación del inmueble en tal fecha, juntamente con el acto administrativo por el que esta se declare.

Causas justificadas de desocupación

— El traslado temporal por razones laborales o de formación.

— El cambio de domicilio por situación de dependencia o razones de salud o emergencia social.

— Inmuebles destinados a usos de vivienda de segunda residencia con un máximo de 4 años de desocupación continuada.

— Inmuebles sujetos a actuaciones de obra o rehabilitación, u otras circunstancias que imposibiliten su ocupación efectiva.

— Que la vivienda esté siendo objeto de un litigio o causa pendiente de resolución judicial o administrativa que impida el uso y disposición de la misma.

— Que se trate de inmuebles cuyos titulares, en condiciones de mercado, ofrezcan en venta, con un máximo de 1 año en esta situación, o en alquiler, con un máximo de seis meses en esta situación.

— En el caso de inmuebles de titularidad de alguna Administración Pública, se considerará también como causa justificada ser objeto el inmueble de un procedimiento de venta o de puesta en explotación mediante arrendamiento.

OTRAS NOVEDADES EN LA LEY DE VIVIENDA

Deber de colaboración de los grandes propietarios de inmuebles

Se introduce un deber legal de información por parte de los grandes tenedores, a requerimiento de la Administración competente en materia de vivienda, con objeto de asegurar el cumplimiento de los deberes asociados al derecho de propiedad de vivienda y evitarse prácticas de retención y desocupación indebidas.

En este sentido, se define como «gran tenedor» a aquella persona física o jurídica que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2, siendo posible particularizar este concepto en la declaración de entornos de mercado residencial tensionado, pudiendo alcanzar a titulares de 5 o más inmuebles urbanos de uso residencial que estén ubicados en dichos entornos.

Índice de referencia para la actualización de los contratos de arrendamiento

El Instituto Nacional de Estadística tendrá que definir, antes del 31 de diciembre de 2024, un índice de referencia para la actualización anual de la renta de los contratos de arrendamiento, que dependerán en su actualización de este nuevo índice.

Prórroga de contratos de arrendamiento de vivienda

En la regulación de los contratos de arrendamiento de vivienda, a través de diferentes modificaciones de la Ley de Arrendamientos Urbanos, la Ley de vivienda introduce una prórroga extraordinaria de un año al término del contrato, que podrá solicitarse en situaciones acreditadas de vulnerabilidad social y económica cuando el arrendador sea un gran tenedor de vivienda, así como el establecimiento de la obligación de que los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato sean a cargo del arrendador.

Datos mínimos en los contratos de compraventa o arrendamientos de viviendas

Se establece el deber de información mínima en las operaciones de compra y arrendamiento de vivienda, entre los que se encuentra: identificación del vendedor o arrendador; precio total y condiciones de financiación o pago; certificado o cédula de habitabilidad; superficie útil y construida; antigüedad del edificio y, en su caso, de las principales reformas; servicios e instalaciones; certificado de eficiencia energética; condiciones de accesibilidad; estado de ocupación o disponibilidad; identificación registral de la finca, con la referencia de las cargas, gravámenes y afecciones, y la cuota de participación; en caso de vivienda protegida, indicación expresa de tal circunstancia; en caso de edificios que cuenten oficialmente con protección arquitectónica, información sobre el grado de protección y las condiciones y limitaciones para las intervenciones de reforma o rehabilitación.

Reserva de vivienda protegida

Se incrementa la reserva para vivienda protegidas, pasando del 30 % de la edificabilidad residencial en actuaciones de nueva urbanización en suelo rústico al 40 %. En actuaciones de reforma o renovación de la urbanización, se pasa del 10 % de la edificabilidad residencial de reserva para vivienda protegida al 20 %.

Régimen de protección pública permanente

La nueva Ley de Vivienda establece que las viviendas protegidas que se promuevan en suelos cuyos destinos sean algún régimen de protección pública, estarán sometidas a un régimen de protección pública permanente que excluirá su desclasificación mientas se mantenga la calificación del suelo, salvo determinados supuestos excepcionales, en los que la normativa autonómica podrá establecer un plazo de desclasificación que como mínimo será de 30 años.

Vivienda asequible incentivada

La Ley de vivienda define la «vivienda asequible incentivada» como aquella vivienda de titularidad privada, incluidas las entidades del tercer sector y de la economía social, a cuyo titular la Administración competente otorga beneficios de carácter urbanístico, fiscal, o de cualquier otro tipo, a cambio de destinarlas a residencia habitual en régimen de alquiler a precios reducidos, o de cualquier otra fórmula de tenencia temporal, de personas cuyo nivel de ingresos no les permite acceder a una vivienda a precio de mercado.

Los instrumentos de ordenación urbanística, se podrán promover el alquiler de viviendas a precios asequibles durante períodos de tiempo determinados permitiendo incrementos de edificabilidad o densidad o la asignación de nuevos usos a una vivienda o a un edificio de viviendas, incluidos en ámbitos delimitados al efecto.

Información anual sobre vivienda

El Estado, en la forma que se instrumente de acuerdo con las administraciones competentes, publicará anualmente en sede electrónica información sobre:

— El parque público de vivienda identificando, cómo mínimo: las viviendas que lo componen, características fundamentales y situación de uso de las mismas, así como de las personas u hogares usuarios.

— Inversión en programas de política de vivienda: ayudas al alquiler de vivienda, promoción de vivienda en alquiler social o asequible, promoción de vivienda sujeta a protección pública, programas de intermediación en el alquiler, ayudas a la rehabilitación edificatoria y programas de regeneración o renovación urbana.

— Uso y destino del parque de viviendas de su ámbito territorial, con indicación:

• Del número de viviendas o de inmuebles de uso residencial que estén habitados por hogares y constituyan su residencia principal.

• De aquellos que se hayan identificado como deshabitados o vacíos dentro de su ámbito territorial.

• Del número de inmuebles a los que, en su caso, se haya aplicado el recargo fiscal establecido en el artículo 72 LHL.

— Demanda de vivienda: número de personas y hogares inscritos en los registros de demandantes de vivienda habilitados para el acceso a los diferentes programas de acceso a la vivienda. Asimismo, se establecerán las principales características socioeconómicas de las personas y hogares demandantes de vivienda a partir de la información obrante en los referidos registros.

— Suelo público disponible para vivienda: suelo disponible de su titularidad y de sus entes adscritos o dependientes, que se encuentre dotado de potencialidad edificatoria residencial en virtud de los instrumentos de ordenación urbanística, incluyendo, al menos: número de viviendas, superficie construida y tipología edificatoria; situación del suelo en términos de urbanización; situación en términos de clasificación y categorización urbanística.